Les facteurs ayant soutenu l'immobilier ces dernières années commencent à s'inverser, souligne Louis Bert chez Dorval Finance. La balance du rendement et des risques devrait revenir vers la Bourse.
Tout investissement doit s'apprécier aussi bien dans l'absolu qu'en termes relatifs : en ce sens, la bourse pourrait bien reprendre des couleurs face à
l'immobilier. Ces dernières années, l'investissement dans la pierre a bénéficié de la baisse des taux d'intérêt, d'une fiscalité incitative et de la hausse de l'aversion au risque sur les marchés financiers, poussant les investisseurs à favoriser les actifs réels.
Or, ces moteurs tourneront au mieux au ralenti et au pire en poussée inversée dans les prochaines années. L'essentiel de la baisse des taux d'intérêt est désormais derrière nous. La fiscalité de l'immobilier va considérablement s'alourdir que ce soit sur les revenus fonciers, les taxes locales ou l'ISF. Enfin, l'aversion au risque sur les marchés financiers pourrait se normaliser. L'intervention de la BCE a considérablement réduit le risque systémique dans la zone euro, laissant la place à un risque cyclique plus traditionnel. Sur ce dernier point, l'éclaircie sur la croissance se confirme notamment aux Etats-Unis et en Chine.
Il est un autre élément de différenciation, souvent négligé, entre immobilier et bourse. L'immobilier est un actif local dont la valeur dépend principalement des conditions économiques régionales. En revanche, dans un monde globalisé, les entreprises cotées sur les marchés sont mondiales et tirent souvent l'essentiel de leurs revenus du reste du monde. Les perspectives économiques françaises semblent bien ternes en comparaison des opportunités qui se présentent ailleurs.
Il est difficile de parler de vase communicant entre l'immobilier et la bourse. En revanche, le changement de la hiérarchie des rendements et des risques est radical. D'un côté, vous avez les prix de l'immobilier en haut de cycle avec des rendements après impôts décroissants et de l'autre une bourse largement délaissée, avec des rendements supérieurs. Certes, l'immobilier suit des cycles longs et le désengagement des investisseurs va prendre du temps. Mais l'investissement en bourse pourrait retrouver ses lettres de noblesse dans les prochaines années.
Louis Bert - LeFigaro.fr - 04 12 2012
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