La pierre est un des placements les plus pénalisants au regard de l'impôt sur la fortune. Les solutions pour diminuer sa taxation.

Pierre&Vacances commercialise sur ce principe, dans des programmes construits au début des années 2000 à la Martinique et à la Guadeloupe, la nue-propriété de logements dont sa société d'exploitation touristique garde l'usufruit pendant quinze ans. Cette nue-propriété est vendue pour 54% de la valeur totale estimée de l'appartement. Soit un budget de 62 000 euros pour un studio et de 130 000 euros pour un trois-pièces. «L'acheteur de la nue-propriété ne supporte aucune charge ni aucun frais (pas même la taxe foncière) pendant ces quinze années. Son bien est entretenu, car il doit être en bon état pour être loué sans difficulté. Après ces quinze ans, le propriétaire pourra, s'il le souhaite, continuer à nous confier la location de son bien», souligne Benoît Drouffe, directeur commercial de Pierre Vacances Conseil Immobilier. Bien sûr, tant qu'il ne détient que la nue-propriété, le contribuable ne perçoit aucun revenu, ce qui aide à optimiser le bouclier fiscal.
Des formules similaires sont proposées dans le logement social par le groupe Perl par exemple. «Sur le plan fiscal, ces solutions d'investissement ne présentent pas de risque. Mais, sur le plan pratique, il est très difficile en cas de besoin de revendre la nue-propriété. Il ne faut donc pas avoir besoin de liquidités avant que l'usufruit ne s'éteigne», rappelle Jérôme Auguin, responsable du conseil patrimonial à BNP Paribas Banque Privée.
Donner l'usufruit temporairement
Grâce aux donations, les contribuables ont aussi la possibilité de profiter des avantages du démembrement de propriété sur les biens dont ils disposent déjà. «Pour aider leurs enfants majeurs à financer leurs études, par exemple, les parents peuvent tout simplement leur donner l'usufruit d'un ou plusieurs biens immobiliers de rapport pour la durée de leurs études : ils n'ont plus ainsi à déclarer ces biens à l'ISF, ni même d'ailleurs à déclarer les revenus locatifs qu'ils procurent, puisqu'ils reviennent aux enfants usufruitiers. Ils réalisent ainsi aussi une économie d'impôt sur le revenu. Les enfants disposant généralement d'un patrimoine et de ressources modestes, ils seront eux-mêmes peu, voire même pas du tout, imposés», explique Rosa Riche, responsable de l'ingénierie patrimoniale chez Bordier Cie France.Grâce aux abattements dont profitent les transmissions entre parents et enfants, la donation de l'usufruit échappe en général à l'impôt. «La valeur d'un usufruit donné pour dix ans est estimée à 23% de la valeur totale du bien. Si les deux parents donnent conjointement à un enfant, ils peuvent transmettre, sans droits de donation, l'usufruit pour dix ans d'un patrimoine de 1,365million d'euros. En revanche, la donation ellemême supportera la taxe de publicité foncière de 0,715% et le salaire du conservateur des hypothèques (0,10%), calculés sur la valeur de l'usufruit temporaire. En outre, les émoluments du notaire sont de l'ordre de 1,24%», ajoute Rosa Riche.
Plus complexe à mettre en oeuvre, une autre solution consiste à louer le patrimoine immobilier meublé, avec le statut de loueur professionnel. Mais le contribuable doit remplir des conditions draconiennes : être inscrit au registre du commerce, tirer des biens meublés au moins 23 000 euros de recettes par an et au moins la moitié des revenus professionnels du foyer fiscal. «Cette dernière condition empêche en général les personnes en activité de bénéficier de ce statut. Les retraités, en revanche, la remplissent souvent plus facilement», souligne Jérôme Auguin.
Anne Bodescot - Le Figaro - 03/06/2010
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